Il mercato immobiliare domestico sta vivendo, probabilmente, la sua più drammatica stagione. E, sempre parlando in termini di ragionevoli ipotesi, il difficile momento non è ancora destinato ad esaurirsi. Forse proseguirà anche per tutto il 2014. E, come se non bastasse, già da tempo incombe su tutto il settore una pericolosa spada di Damocle: la certificazione della classe energetica sugli immobili!
Da gennaio 2012 è legge! Tuttavia… il cammino per mettersi in regola sembra ancora lungo. Analizzando i dati ufficiali, attualmente disponibili, emerge che poco più del 13% degli immobili in affitto o vendita possiede il certificato di prestazione energetica, nonostante sia obbligatorio. Un tendenza che cresce, ma troppo lentamente, visto che, nei primi giorni di gennaio 2012, solamente il 4,7% delle offerte era in regola, ma possiamo sicuramente parlare di un miglioramento. Sono le differenze tra regioni a mostrare come ci siano reazioni distinte nell’applicare normativa. Se nel Nord Est, la percentuale di proposte dotati di certificazione energetica è del 18,9%, e nel Nord Ovest è del 15,6%, le cose peggiorano nell’Italia centrale, in cui si arriva all’8,8% e in quella meridionale, in cui non si arriva nemmeno al 4%. Le province, poi, con la percentuale maggiore di trattative “certificate” sono Bolzano (con il 25,6%) e Trento (con il 22%). La provincia di Milano arriva all’11,3%, quella di Torino al 10,2% e quella di Roma al 5,2%; fanalino di coda della classifica è la provincia di Palermo, che non arriva nemmeno all’1%. Eppure, senza una carta d’identità energetica, vista anche la tremenda congiuntura, perché ci si ostina ad eludere questa normativa? La paura, forse, di generare un plafond di immobili invendibili e/o destinati ad una pesante svalutazione? Come mai queste differenze?Forse il periodo di “vacche magre” impedisce, a parecchi proprietari, di mettersi in regola? Quegli stessi titolari già pesantemente tartassati sulle loro case? Be’, intanto cominciamo dalle differenze: ad oggi l’unica regione che sanziona il mancato inserimento che, lo ricordiamo è obbligatorio è la Lombardia (sono previste multe da 3.000 a 5.000 euro). Le altre regioni non si sono ancora pronunciate in merito. Ma è ragionevole supporre che questo gap sanzionatorio sarà colmato a breve, date le circostanze economiche o il vuoto delle casse comunali.
In questa fase di incertezza i problemi maggiori li hanno i privati: solo l’1,5% delle loro proposte reca l’indicazione energetica dell’immobile, contro il 12,9% degli annunci delle agenzie. Va detto, però, che sono valide solo quelle inserzioni che, oltre alla classe energetica, riportano anche l’indice di prestazione energetica dell’immobile; questo valore si estrapola dall’attestato di certificazione e rende di conseguenza irregolari tutti quegli immobili che, attraverso una procedura di autocertificazione, erano stati collocati in maniera automatica nella classe G, la peggiore in assoluto. Da qui, dunque, una netta discriminante sul valore dei cespiti che in futuro governerà le scelte degli acquirenti.
Obiettivo dichiarato della normativa, è conoscere lo stato degli immobili in Italia e, di conseguenza, fornire delle risposte alla crisi energetica attuale, percepita come un problema serio per la nazione. L’Italia non ha ancora una sua politica energetica, né in passato se n’è mai premurata di prenderla in considerazione, ma non sapere nemmeno quanto consumano gli immobili è una lacuna che oggi non è più accettabile.
Difatti, le verifiche su un primo campione di certificazioni, ci dicono che il 24% degli immobili censiti, appartiene alla classe C, mentre una percentuale identica si trova nella classe G, la peggiore in assoluto: in questa categoria ci sono gli immobili più vecchi, quelli che non potrebbero arrivare in classe A nemmeno con radicali ristrutturazioni.
In ogni caso, ritengo opportuno chiarire una cosa: la classificazione energetica di un immobile non determina, da sola, sensibili variazioni di prezzo, anche perché è piuttosto complesso separare il singolo fattore dalle condizioni generali dell’immobile. E’ altresì anche vero che, immobili simili ma appartenenti a classi energetiche differenti, possono avere un prezzo di vendita che può variare fino al 30%, a seconda che siano in prima o in ultima classe. Un ragionamento analogo vale per gli immobili in locazione: se due appartamenti sono simili per dimensioni, stato e zona, occorre considerare che, una diversa classe energetica di appartenenza, dovrà generare per forza distinti canoni di fitto giacché, la stessa, avrà ripercussioni più o meno dirette sulle bollette e le altre utenze, ad oggi, sempre più care. Anche in funzione dell’elevato costo energetico che si ripercuote sui paesi importatori.
Dunque, in conclusione… quale scenario si aprirà in Italia nei prossimi 18/24 mesi? Supereremo questa difficile prova di maturità? Il mercato immobiliare domestico, nell’immediato futuro, sarà più coerente con il cotesto socio-patrimoniale? Il concetto di proprietà, subirà una trasformazione?
Difficile, oggi, trovare plausibili risposte: troppe le nebbie e le incertezze addensate all’orizzonte. Occorre prima una minima schiarita!

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