(Fonte dati: UBS A.M. – focus immobiliare)

La crisi americana del 2008, il fallimento di grandi istituzioni finanziarie, la bolla immobiliare spagnola, la follia dei mutui sub-prime, l’impennata del debito privato, l’esplosione incontrollata e la minaccia dei derivati e lo smisu­rato aumento dei debiti sovrani, hanno messo in discussione molte certezze dei “massimi sistemi”. Da allora, niente è più come prima; molte economie non si sono ancora riprese: l’Italia è una di queste.
Ma mentre alcune nazioni possono rimanere “a galla” grazie ad un’econo­mia interna solida, e altre si fanno forti in ragione delle loro risorse naturali, tante altre – come i vari paesi periferici fra cui noi – arrancano pericolosamente. Nel caso Italia, complici: le mancate riforme, enormi sprechi di spesa pubblica, una programmazione economica di fatto mai attuata, ed una classe dirigente sin troppo molle da tempo immemore.
Oggi si paga il conto di un PIL negativo per troppo tempo; in una fase in cui: sale la disoccupazione, nasce la categoria degli “scoraggiati”, muoiono troppe aziende, si assottiglia paurosamente il welfare, crollano verticalmente i redditi medi (ma non solo) e, una considerevole fetta di “know-how” made in Italy, passa di mano e diventa sempre one sociale, reddituale ed economica: un nuovo punto di partenza voglio sperare!

Andamento prezzi 2012
Andamento prezzi 2012

Fatta questa debita premessa, avendo questo quadro generale a riferimento, viene da chiedersi: ma le economie domestiche che fine fanno? Quali garanzie (ometto volutamente la parola certezza perché anacronistica, oggi) si legano al patrimo­nio degli italiani? Ebbene, intanto diciamo che, per patrimonio, voglio intendere – in particolare – quello immo­biliare. Ma c’è anche il risparmio mobiliare, fatto di azioni, libretti, buoni fruttiferi e Btp. Ed un’infinita varietà di illusioni ed ADM: “armi di distruzione di massa!”
Questa volta mi concentrerò sui valori immobiliari, un asset a cui gli italiani sembrano tanto affezionati. O forse non è più così? Be’, questo si vedrà!..
Intanto va detto chiaramente che, l’attuale momento congiunturale, ci mostra un mercato asfittico, in cui l’offerta appare paurosamente disallineata alla domanda; questo come minimo… Ma l’ampiezza della “forbice dei prezzi”, è solo l’effetto di una ricorrenza ciclica (e scusate l’eufemismo) oppure il segnale che si è rotto qualcosa? Che forse l’Italia è fin troppo… “immobile?”
Anche questo si vedrà in seguito. Adesso mi ripropongo di analizzare i fatti. Anzi, di fare delle riflessioni sul sentiment generale, ovvero: paure ed inquietudini che scaturiscono dal crollo dei prezzi delle case.
Sicché, a tal uopo, bisogna mettere un po’ in discussione certi nostri retaggi; ridefinire cause, scelte e priorità. Per farlo, è ne­cessario porsi delle domande. Allora, tanto per cominciare: perché la gente è così ansiosa di veder salire i prezzi delle case, senza contare che l’alloggio è una delle loro più grandi voci di spesa? Pensate sia una battuta? No, non lo è, ma intanto… provate a rifletterci su.

Andamento prezzi nel tempo
Andamento prezzi nel tempo

Debbo dire che, ad una prima impressione, questa domanda è apparsa tanto ovvia quanto originale e, nella ricerca di una credibile e condivisibile risposta, non ho esitato a confrontarmi con chi ben conosce questo mercato. Ed ecco le conclusioni finale: i proprietari delle case sono sì felici di vedere il valore del loro “mattone” crescere. Ma siamo sicuri che sia un’aspettativa credibile ed auspicabile? Cioè, al di là delle mere valutazioni e speranze indi­viduali, gli occhi dell’economia dei mercati, come giudicano questa variabile “reale”? In effetti, dal punto di vista dell’economia globale, il valore degli immobili, può crescere solo se ogni generazione è disposta ed è in grado di pagare più di quella precedente. Es: una casa di 100 mq. acquistata nei primi anni ’70, costava meno di 20 milioni di vecchie £ire. Oggi decisamente troppo di più; le nuove generazioni sembrano un po’ soffrire del momento e… “non sono in grado di pagarla più della generazione precedente”. Forse, la casa di proprietà, non è più una priorità. (scusate il bisticcio cacofonico)
A complicare le cose ci si mette pure la politica che, con le sue scelte “inter­ventiste”, tenta di scongiurare un ulteriore crollo dei prezzi, palesando un’ansia che si taglia col coltello. Ma costoro commettono un errore: rischia­no di confondere il sintomo con la causa. Nel senso che, “un’economia più forte genera sì prezzi delle case elevati, ma i prezzi delle case più alti non ge­nerano necessariamente un’economia più forte!” (citaz.)
Le altre domande insidiose – quelle che potrebbero incrinare le nostre certezze – potrebbero essere: a qualcuno farebbe piacere se il prezzo delle au­tomobili aumentasse? (tranne i costruttori di automobili ovviamente) Chi vorrebbe il prezzo del cibo più alto? (a parte gli agricoltori); chi vuole vedere salire il prezzo del petrolio? (tranne i produttori di petrolio): praticamente nessuno!
Quindi, per conseguenza: chi vuole il prezzo delle case più alto? Be’, per qualche ragione più o meno comprensibile, quasi tutti.  Ma la gente che ragiona così, è consapevole che vedersi aumentare il valore dell’immobile, implica l’aumento contestuale anche della loro più grande voce di spesa? Questo comportamento non collima con l’ottica dell’economia globale, nel senso: chi non possiede una casa, ma vorrebbe acquistarne una, si sente decisamente frustrato ogni volta che i prezzi delle case salgono. Lo stesso vale per chi ne ha una, ma perché ne vorrebbe un’altra più grande o migliore, però si rende conto che, essendo più cara, è sempre di più fuori portata. Mi spiego meglio: dal punto di vista di chi detta le regole sul mercato, occorre considerare se, il positivo “effetto ricchezza” sui proprietari di casa, superi l’effetto ricchezza negativo sui potenziali acquirenti. Cioè, i prezzi delle case sono determinati dalle operazioni eseguite sul momento: le case si vendono, in media, circa ogni sette anni negli Stati Uniti. Così, i prezzi vengono determinati dal 15% delle case compravendute, mentre l’effetto ricchezza ricade sul restante 85%. Il risultato è “l’illusione del denaro”, ossia: se tutti i proprietari di casa im­provvisamente cercassero di incassare l’aumento dei prezzi delle case, si può essere abbastanza sicuri che gli stessi crollerebbero. E potete giurarci che, chi sta progettando di usare la sua casa per finanziarsi la pensione, deve tenere a mente che può esserci un sacco di altre persone con lo stesso piano: vendere le proprie case allo stesso tempo. Questa falsa promessa, su un futuro guadagno, accompagna l’effetto ricchezza negativo di oggi. Vale a dire che, l’aumento dei prezzi delle case in­fluenza anche l’economia attraverso un effetto collaterale: i proprietari di casa possono chiedere un prestito garantito dalla loro casa, a tassi di interesse più bassi rispetto a prestiti non garantiti come carte di credito. C’è però uno spia­cevole altro lato della medaglia: la riduzione del tasso di risparmio più veloce di quanto sarebbe accaduto diversamente. Questo significa più debito, che aggrava l’insostenibilità del sempre crescente prezzo delle case. Ma se l’aumento dei prezzi non è più sostenibile, perché i prezzi delle case sembrano sempre salire rispetto al reddito? A metà degli anni ’90, il prezzo di una casa media è stato di circa 4 volte il reddito mediano negli Stati Uniti e circa 4,5 volte nel Regno Unito. Tali rapporti sono saliti fino a 5 e 8 volte il reddito, rispettivamente, al culmine del boom immobiliare di ciascun paese. Gli stessi rapporti, da allora, sono diminuiti ma restano ben al di sopra i livelli pre-boom. La maggior parte delle persone accende un mutuo, sicché: l’interesse è il vero “prezzo” di acquisto di una casa, mentre il capitale è sem­plicemente lo scambio di un bene, sul vostro conto in banca (i contanti) per un altro bene (patrimonio netto: casa vostra). I rischi che ci si assume cambiano, perché si possiede un’abitazione invece di denaro contante.
Un mutuo al tasso del 10%, con il pagamento di 1.000$ mensili (interessi e capitale) a 25 anni, può consentire l’acquisto di una casa del valore di 110.000$. Con un mutuo al 5%, lo stesso pagamento mensile, può offrire una casa del valore di 169.000$. Morale: per lo stesso pagamento si ottiene una casa più costosa quando i tassi ipotecari diminuiscono. (sai che scoperta!)
Perché, allora, la politica appare così ansiosa di evitare che i prezzi delle case crollino? Forse perché quando i prezzi delle case scendono, le persone possono ritrovarsi un’ipoteca che può valere più delle loro stesse case? Forse perché questa sarebbe la dimostrazione che, l’etica ed il rischio morale delle banche, hanno fallito? Possedere un “patrimonio netto negativo”, significa che, al momento, non si è in grado di vendere la casa, perché non ce ne sarebbe abbastanza per estinguere il mutuo e, non vendendo, si corre il rischio di restare intrappolati pagando un mutuo che non ci si può permettere.
Come si diceva prima, la politica, con le sue azioni mirate, tentando di so­stenere i prezzi, rischia di commettere un errore e fare confusione: scambiare un sintomo di crescita con una causa di crescita.
Quando l’economia va bene o l’ottimismo vola, le persone si sentiranno più sicure circa il loro reddito futuro, quindi saranno disposti a spendere di più. Questo può giustificare l’aumento del prezzo, ma questo genere di interventi possono anche incoraggiare le persone ad assumere più debito di quanto giu­stifichi il loro reddito. Tale politica è un’illusione perché, come si diceva poc’anzi: “una forte economia genera prezzi delle case elevati, ma i prezzi delle case più alti non generano un’economia più forte!”
Concludendo, alla luce delle varie mie rflessioni qui condivise, qual è la vostra opinione: la crescita del valore immobiliare, è o non è un plusvalore? Come avrete intuito dalla lettura, la mia opinione, è fra queste righe.

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3 pensieri riguardo “«Valore case: il “prezzo” per un’etica generazionale?»

  1. Non sono un’economista, ma ho letto con attenzione questo articolo.
    Attenzione spinta dal fatto che rientro tra gli italiani che ha ‘acceso’ un mutuo (gli inglesi lo chiamano mortgage che mi sembra più appropriato…) per l’acquisto di una abitazione prima della crisi, quando i prezzi erano ancora alle stelle. Considerando che la crisi ha fatto stringere la cinghia alle banche che sempre più difficilmente rilasciano un prestito, credo che molti degli italiani che hanno acquistato casa l’abbiano fatto prima della crisi (se ci fosse ancora domanda perchè dovrebbero scendere i prezzi?). Questo per dire che, va bene per quelli che vogliono acquistare una casa (le fisse di noi italiani), ma come la mettiamo con quelli come me che se prezzi dovessero calare a picco vedrebbero dissipare il proprio un patrimonio che gli costa ogni mese la metà dello stipendio?
    Si, io appoggio (per mio interesse personale, è ovvio) quella politica che teme il crollo dei prezzi degli immobili.
    Giusto per chiudere (sottolineando ancora una volta che io non sono una economista) vorrei esprimere un mio personale pensiero, a prescindere dalla reale crisi economica, sono due le teorie che i nostri decisori dovrebbero ricordare:
    – la teoria delle aspettative (Se dico ogni anno che ci sarà una crisi in un dato anno, prima o poi avrò ragione. Se su 100 persone, ognuna sceglie un altro anno per fare la stessa previsione, prima o poi, anche essa avrà ragione. Se tutti credono che io abbia ragione, anticiperanno i loro comportamenti di spesa prima ancora della crisi)
    – la funzione tra bilancio dello stato e imposte non è necessariamente diretta, esiste un livello di aumento al di là del quale si riducono le entrate dovute alle imposte perchè le aziende chiudono, la gente perde il lavoro, ecc.
    Mi scusino gli addetti al mestiere per la mia semplificazione della materia.

  2. Daniela, innanzitutto, grazie per aver letto questa riflessione ed averla pure commentata. Fa paicere osservare che, la tua esperienza “immobiliare”, rientra fra alcune delle casistiche messe in realzione. Ed ora veniamo a noi…
    Sebbene ti presenti come “non economista”, le tue considerazioni, sono di tutto rispetto. In primo luogo, perché il parallelo che fai tra: “credit crunch” e scelta del “momento” in cui tanti hanno acquistato casa, mi dice che hai una buona memoria, e che hai colto uno dei punti. E’ vero: il grosso delle compravendite si è realizzato fra il 2001 ed il 2006 (ed il primo quadri. 2007). Dopo… i primi segnali di un sinistro scricchiolio generale. In secondo luogo, perché tra: prezzi bassi attuali, scarsa domanda e cordoni della borsa stretti (banche), vi è un’evidente stretta correlazione. E per quanto ovvia può apparire, ti assicuro che non a tutti (soprattutto certi “palazzinari”) è chiara questa dinamica.
    Altro punto che hai centrato: il rapporto fra “patrimonio netto” (casa con annessi e connessi) e sua sostenibilità finanziaria. Embé, qui va detto che, se da un lato (il rapporto di cui sopra) esso genera una comprensibile “ansia da prestazione”, dall’altro è fondamentale tener presente due cose: 1) la casa è un bene durevole. Un “cespite”, la cui profittabilità (passami il termine in questo caso) deve necessariamente essere proiettata nel lungo periodo; 2) Gli italiani (ma anche gli spagnoli ed i francesi) dovrebbero imparare alcune regole essenziali. La prima: non è vero che il “mattone” è il miglior investimento sempre. Esiste un momento adatto per comprare, ed uno capitalizzare: coglierne i segnali implica la buona riuscita della transazione. Esiste un risvolto positivo della medaglia, ovvero: casa mia – la mia 1^ casa (oppure unica, non so) – è il focolaio in cui vivo, per cui non ne guardo la “quotazione”. Ma il mutuo pesa, lo so.
    (Continua…)

  3. (Segue da precedente…)
    Seconda regola: la solvibilità. Ossia, il rapporto fra: capacità di reddito e patrimonio Vs il debito. Il “nemico”, ora, è la banca non più il propietario.
    Non è il tuo caso, ma ti assicuro che sin troppe famiglie monoreddito si sono spinte troppo in là, ostinandosi nel portare a termine un’operazione destinata a concludersi col dissanguamento. Qui, i retaggi, ci hanno messo lo zampino: “giammai pagare l’affitto di 600€. Ci metto altri 300€ (che non ho. Lo so, ma faccio finta di no) e mi pago la rata. In questi casi, l’ansia, hai voglia a prosperare!..
    Ma se possibile, la gente, è riuscita a fare di peggio: negli anni 2004-2005-2006 – si facevano letteralmente le “carte false”, pur di ottenere un mutuo per acquistare casa. Alimentando una crescita dei prezzi farlocca, ne converrai…
    E’ ovvio sostenere quel genere di “politica interventista”, posso comprenderne le spinte: (sempre il rapporto di cui sopra). Ma non le condivido; e non perché ho scelto di non “possedere” una casa, ma semplicemente perché tentano di ingannare le regole del mercato e – a lungo andare – il disastro può essere maggiore. Al netto di Gracia e Spagna, solo da noi il mercato è così depresso. Anzi, in paesi come lo U.K., vi è addirittura un limite alla crescita dei prezzi: non oltre il 5% annuo. E questo, concorderai, tende a calmierare. A Berlino, addirittura, il costo per mq. – nei paraggi del centro – non supera i 2.500€. E non penso che la capitale teutonica sia meno apprezzabile di Milano, Roma e Napoli. Forse siamo noi ad essere troppo cari? Temo di sì; temo che il nostro prezzo a mq. sia pericolosamente sovrastimato. Se poi a questo aggiungi che, la maggior parte degli immobili residenziali (75%) sono in ‘classe G’, e nonostante tutto ancora sovrastimati (purtroppo), puoi ben capire quanto “volatile” (per usare un eufemismo) possa essere il Real-Estate tricolore.
    Se non altro, emerge confusione quando occorrerebbe ordine. E non parliamo degli immobili non ancora accatastati (quelli fantasmi) o da aggiornare: lì, prima o poi, sarà una ‘Caporetto’: tutti sovrastimati anche quelli. Inoltre, per essere una ‘Non economista’, l’accenno alle due teorie citate, è un’autentica delizia: la prima è virale, condivisibile e tangibile, anche se credo si attivi come conseguenza. Ma posso sbagliarmi. La seconda, anch’essa sin troppo tangibile, la stiamo vivendo proprio ora, sulla nostra pelle. Essa ha un nome: il paradosso dell’Iva. Ossia, ad un aumento (che, ahimé, si rinnoverà a breve) dell’aliquota – curiosamente, ma anche no – è diminuito il gettito. Curioso?
    Ma manco pé niente!.. Credo di aver concluso, con questo. E se posso dire, in tutto ciò vi è un difetto: il mio. Troppo lunga la replica al tuo commento!

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