«Sul ‘rosso’, italiani d’accordo a mettere “Nerello” su bianco!»

Fondo lavico, zolle fumigate per le tante eruzioni nei secoli, escursioni termiche imprevedibili, panorami quasi allo stato brado… No, non è la trama di Castaway: sono i vitigni alle pendici di un antico vulcano.
Nerello mescalese
Cresce, dunque, la voglia di Nerello: il mascalese è sugli scudi, come si dice. Per capire di cosa stiamo parlando, è necessario un viaggio in quelle terre, prendendo come esempio solo tre fra tante aziende di quel distretto. Un percorso che trova il suo massimo traguardo in altezza. Mi spiego…
La location è l’area che parte dalle pendici del vulcano, le circonda, per poi proseguire verso l’alto: è lì che trovi il vero tesoro. In sostanza, accade che…
A mano a mano che sali a quota mille
(limite della Doc), l’immagine che ti si para davanti è proprio quella descritta sopra. La singolarità è tale che, questa area dell’Etna, è considerata un po’ come un’isola nell’isola.

La prima tappa del viaggio’ è il fianco orientale del vulcano, nei pressi del comune di Milo, a circa 700 metri. Ad attendervi, ci sono 25 ettari di vigneti, i quali si sviluppano a guisa di anfiteatro naturale che digrada verso il mare splendente di Taormina. Lì, dal 1727, si produce vino e, mediamente, i giorni di pioggia possono arrivare fino a 40-50 l’anno, fatto insolito rispetto al passato. La capacità produttiva è di circa 100mila bottiglie: per il 60% bianco, l’Etna Doc. Nel Bianco 2014 di Barone di Villagrande si avvertono note di uva matura e sentore floreale, tipico del Carricante, vitigno a bacca bianca molto diffuso in Sicilia. Quanto al rosso 2013 (un blend 80% Mascalese e 20% Cappuccio), color rubino, colpisce per il profumo di frutti di bosco. Si presenta poco strutturato ma è pulito e longevo. Sincero e rappresentativo del territorio.

Proseguiamo il sentiero, mantenendoci sempre intorno ai 700 metri, ma su un fianco diverso. Lì si incrociano i cru dell’azienda agricola Passopisciaro, proprietà della famiglia Franchetti. La location è Castiglione di Sicilia, il cui tesoro risiede tra le ridenti contrade di: Chiappemacine, Porcaria, Rampante, Sciaranuova e Guardiola. Nomi a dir poco evocativi’ eh?
Si tratta di appezzamenti collocati a varie altezze, i cui proprietari furono tra i primi a credere nelle potenzialità dell’Etna. Il valore aggiunto offerto dal terreno delle contrade, in effetti, è dato dal fatto che esse nascono su colate laviche separate, e l’uva che cresce su questi terreni ha un diverso sapore, anche a pochi metri di distanza. Nelle contrade, come dicevo prima, si trovano veri e propri cru: c’è il Passopisciaro 2012, rosso igt (100% Nerello Mascalese), con 18 mesi di affinamento in botti grandi di rovere, un blend di varie contrade molto elegante, morbido e convincente. Più corposo, invece, è il Chiappemacine 2013: Nerello in purezza con vigne di 80 anni. Complessivamente dall’azienda, escono 80mila bottiglie all’anno.

Concludiamo questa breve passeggiata virtuale. Ora, però, sia sale di parecchio: raggiungiamo i 1.300 metri. Qui troviamo Vigna di Bosco, nel cuore del consorzio dei Vigneri, da molti definito «[…] La sintesi di un’esperienza trentennale, finalizzata a una vitivinicoltura di eccellenza». In questa località nasce il Vinudilice: Igt rosato, è il risultato di un blend di vitigni. Il prodotto di punta è, però, un altro blend: il rosso “I Vigneri”, Nerello Mascalese (al 90%) e Cappuccio. Si presenta con la vite ad alberello, e possiede dei tannini non aggressivi; è elegante ma senza risultare complesso. Non fa legno, come si dice, e per 5 mesi viene affinato in anfora sottoterra.

Naturalmente, come spiegato prima, la “vulca-enologia” etnea, non finisce qui: io ho voluto solo esplorare alcune tra le più significative realtà. Ma vi sono tante altre eccellenze locali, altrettanto apprezzabili. Non solo autoctone, basti pensare a: Merlot, Syrah, Cabernet Sauvignon, Cabernet France Mondeuse. Senza dimenticare i vitigni a bacca bianca; tra gli autoctoni ci sono: Inzolia, Carricante e Catarratto. Tutte punte di diamante provenienti dallo stesso distretto: Sicilia est, pendici etnee.

Ora, non occorre un genio per capire, in prospettiva, le ulteriori potenzialità che offre un territorio vulcanico come quello analizzato poc’anzi. D’altra parte, se un imprenditore toscano come Franchetti, si è preso il disturbo di scendere dal continente, c’è più di una buona ragione per valutarne il reale valore.
Oltre che dal punto di vista agricolo, questa area geografica meriterebbe di essere considerata alla stessa stregua di un asset finanziario (reale’ però), ancorché industriale, e con le prospettive economiche già viste. Lo so, può sembrare assurdo, ma provate a riflettere su una cosa: oggi, nel Mondo, siamo già oltre sette mld: quanti ne saremo tra 10/15 anni?
Quale ruolo, quale valore assumerà l’economia rurale per come la conosciamo noi?
Quanto si potranno apprezzare, nel frattempo, le nostre eccellenze, presumendo una considerevole crescita della domanda? 
Be’, senza fare troppi sforzi, un’indicazione di massima c’è già: dalla metà degli anni ’90, e fino a qualche anno fa, tra Umbria e Toscana, la terra è andata letteralmente a ruba, ed il vino era solo una tra le ragioni del crescente interesse. Inglesi, americani, russi e cinesi ne hanno fatto incetta al punto che, oggi, parlando di quelle zone, ci si riferisce indicandole come “Chianti shire”. Provate a chiedervi il perché!

«La calda esate italiana: 2015 come il ’92?»

No, non è il titolo di un film ‘bollente’ stile anni ’70, magari. E’ più lo spettro di uno sgradevole incubo. Il ricordo di quella calda, lunga notte mai dimenticata. La notte in cui il, governo Amato, prelevò (tra l’altro) il 6 per1.000 da tutti i depositi e titoli diversi da quelli emessi dallo Stato. Tutti!

Giuliano Amato, la notte del prelievo
Giuliano Amato, la notte del prelievo

Per chi difetti di memoria, all’epoca, accadde che… durante il suo primo mandato da presidente del Con(s)iglio (in effetti un po’ ci somiglia), Giuliano Amato (da chi?), a fronte dell’insolita situazione finanziaria di allora, col suo Governo approvò, l’11 luglio ’92 appunto, una manovra di complessivi 100.000, ed oltre, miliardi di vecchie £it. Peraltro, deliberato con effetto retroattivo: dal 9 luglio ’92.  Fu così che, il peggiore incubo degli italiani, si realizzò: nottetempo, senza nessun preavviso, ci fu un prelievo forzoso del 6 per1.000 da conti correnti e depositi bancari, postali, buoni fruttiferi e certificati di deposito, con cedola e zero coupon, per (testuali parole): “un interesse di straordinario rilievo”, in relazione ad “una situazione di drammatica emergenza della finanza pubblica” (era già un momento di crisi, però non c’era Berlusconi). Un vero ed effettivo “esproprio” sui risparmi che, vale la pena ricordare, giunse con la sinistra al governo. Nella notte tra il 9 e il 10 luglio 1992, il governo di allora, attuò un prelievo improvviso, autorizzazione giunta tramite un decreto legge di emergenza, emanato addirittura il giorno dopo: l’11 luglio. Quando lo Stato vuole, sa essere eccezionalmente rapido e preciso, siete d’accordo?
Tuttavia, tre mesi dopo quella manovra di luglio, Giuliano Amato si dimise lasciando lo scranno a Carlo Azeglio Ciampi. In totale, questa “manovra di emergenza”, più la finanziaria del ’92 già varata, furono un salasso che però non servì a nulla. Ma di questo ne parlerò più avanti.
Certo, va ricordato anche che ci furono settimane difficili anche sui mercati finanziari: la £ira era fortemente sotto pressione, aggredita dalla speculazione anche di uno spregiudicato Soros; i mercati si accanivano contro la povera Italia e bisognava fare qualcosa. Qualunque cosa!.. Ma quel qualcosa si è poi tradotto in un provvedimento intriso di misure tra le più disparate: tanto inutili quanto inique, come sempre del resto. Mai utili riforme organiche, ma le solite “pezze a colori”: aumento dell’età pensionabile, patrimoniale sulle imprese, (dicasi “minimum tax”), ticket sanitari, tassa sul medico di famiglia, imposta straordinaria sugli immobili pari (ISI) al 3 per1.000 della rendita catastale ecc. Ad oggi siamo punto e da capo, forse. Il solo ‘prelievo’ dai conti correnti – in assoluto la più impopolare tra le manovre contenute nel decreto – portò alle casse dello Stato ben 11.500 miliardi di £ire.
E l’imposta “straordinaria” sugli immobili, si è rivelata tutt’altro che straordinaria e/o occasionale, diventando poi quell’Ici abolita solo nel 2008 dal governo Berlusconi, ben 16 anni dopo: ecco come è nata la tassa più odiata, e considerata iniqua dagli italiani. Poi, come se non bastasse, oltre ai danni di un’onerosa e punitiva manovra ‘correttiva’, in un’economia italiana già sull’orlo della recessione, giunse anche la beffa della £ira costretta ad uscire dal Sistema Monetario Europeo. A settembre di quello stesso anno, la £ira, non solo uscì dallo SME, ma svalutò anche del 25% rispetto alle altre valute del ‘serpentone’. Un atto di smisurata cortesia verso una divisa in particolare: quel marco tedesco della scassata Germania che, con grandi difficoltà, si stava riunificando dopo la caduta del muro, accelerando anche il crollo dell’URSS e, di fatto, dando vita a quel fenomeno economico che prenderà il nome di globalizzazione. C’è da dire che, la risposta al favore fatto alla Germania, fu l’ingresso ‘di Diritto’ nell’€uro, in qualità di paese fondatore della moneta unica. Wow! In effetti, visto col senno di poi, si trattò di una vera trappola ben orchestrata. Fu il primo atto di un progetto di lungo periodo, volto a tenere sotto controllo la trasformazione e l’espansione di quelle economie periferiche, notoriamente più fragili, per poi renderle appetibili e scalabili.
Ok, questa è una mia considerazione lo ammetto, ma non si può certo negare che, fino ad oggi, le cose stiano proprio così. Pensate a quanto “made in Italy” è passato di mano negli ultimi 15/16 anni. In mani non italiane, ovviamente. Un progetto molto ben dissimulato dal seducente richiamo del vantaggio di una moneta unica, di tassi bassi, di prosperità, di un miglior rapporto lavoro/qualità di vita (Romano Prodi docet). E invece? Qual è il bilancio ad oggi? Chi comanda e decide su chi? La sovranità nazionale? E il diritto di stampare carta moneta?
Beh, forse sto uscendo un po’ fuori traccia, forse. Ma non credo di esagerare si dico che, probabilmente, il 1992 fu il nostro “punto zero”: il momento in cui tutto poteva essere rimesso a posto, per bene. Proprio dopo il triste epilogo della “prima repubblica” e degli scandali emersi da “Tangentopoli”.

La "manovra" dopo il "prelievo"
La “manovra” dopo il “prelievo”

Insomma: al termine di manovre, contromanovre, correzioni, svalutazioni, ‘sottrazioni’… è rimasto solo un grosso sperpero di risorse, del tutto inutile. Infatti, a distanza di 23 anni, non solo in più occasioni si paventa di nuovo la possibilità di un ‘revival’ di quella manovra, ma l’intera struttura economica nazionale, da allora, non ha fatto che deteriorarsi. Basti solo vedere il debito pubblico di allora rispetto a quello di oggi. Per non parlare di altri indicatori fondamentali: tutti sensibilmente peggiorati rispetto a 23 anni fa. Uno su tutti? Beh, provate a misurare un po’ il rapporto tra contribuenti/pensionati di allora con quello di oggi. L’incremento della spesa pubblica? Il welfare sempre meno disponibile? Pressione fiscale su impresa e famiglia? E sul risparmio?
Concludendo, non mancano i temi da sviluppare intorno al confronto con l’Italia pre €uro con quella attuale; mi viene spontaneo fare una sinistra riflessione: ma se 23 anni fa, con quel debito, fu assolutamente necessario ‘prelevare’ in modo coatto quel 6 per1.000… oggi, con tutti i casini dell€uro, della Grecia, dei debiti sovrani e compagna bella, pensate possa bastare un modesto 6%?
Oppure si può ritenere, a ragione, di essere immuni da questo rischio? Dite che il “sistema €uro” reggerà? Che l’Italia ne uscirà col minimo danno? Chissà… io però sento che, l’ombra lunga di Russia e Cina, avanza oscurando l’intero orizzonte. Che dite: starò esagerando?

Parafrasando Keynes: «La ‘teatralità’ della moneta: alziamo il sipario!»

Qual è il valore della moneta
Qual è il valore della moneta

Money is the measure of value, but to regard it as having value itself is a relic of the view that the value of money is regulated by the value of the substance of which it is made, and is like confusing a theatre ticket with the performance” (Keynes – ‘The Royal Economic Journal’, vol. XXIV, 1914) – «La moneta non ha valore in sé (come biglietto), ma in quanto consente di partecipare ad uno spettacolo teatrale!» tradotto nella nostra lingua.

Il valore del biglietto, quindi, non è altro che la capacità di acquisto di beni e servizi, realizzabile in relazione ai prezzi di mercato. Detto questo, va anche aggiunto che: a parità di quantità/valore della moneta, nello stesso momento, può aumentare, ad es. il prezzo dell’olio (perché il raccolto è stato funestato da una malattia delle piante), ma diminuire quello dei lettori Cd (perché l’ascolto della musica è effettuato con altri strumenti). Per converso, un aumento/diminuzione del “valore” della moneta, muta il prezzo di qualsiasi bene. Quindi, parlando di valore della moneta, prezzi e consumi, non si può non arrivare al PIL. In tal senso, mentre il ‘PIL reale’ esprime l’interazione tra privati, sistema finanziario e Stato, la stabilità della moneta dipende dalla fiducia riposta dagli operatori nell’autorità che ne controlla quantità ed espansione. Ne deriva che: scambi commerciali, domanda, offerta e PIL, diventano dipendenti l’uno dall’altro, fermo che nel lungo periodo è solo la crescita del PIL reale che dà “valore” a quel biglietto per lo spettacolo teatrale. Ed ecco che, appunto, si torna al punto di partenza: arriviamo alla quadratura del cerchio.

Cosa può fare la moneta?
Cosa può fare la moneta?

Anche il credito può determinare un aumento del PIL: se ottengo un prestito bancario e compro un’automobile, quei soldi, per la parte relativa al valore aggiunto, confluiranno nel PIL. Quando però restituirò il prestito, la somma relativa sarà necessariamente sottratta ai miei risparmi o ai miei consumi e quindi quell’aumento di PIL si sarà verificato solo una volta ed anzi, per la parte relativa agli interessi, determinerà una riduzione dei consumi e del PIL a meno che il reddito non aumenterà ad un tasso superiore a quello degli interessi stessi (come si vedrà in seguito, inoltre, il rimborso di un prestito distrugge la moneta a suo tempo appositamente creata).
Uno dei temi più controversi – e che, seppure indirettamente, condiziona tanta parte del dibattito politico – è il ruolo, nell’economia, della moneta e del relativo ruolo delle banche, della banca centrale e dello Stato. Come aveva brillantemente rappresentato Keynes, nel sopracitato articolo, il valore del biglietto, quindi, non è altro che la capacità di acquisto (di beni e servizi) espressa in funzione ai prezzi esistenti sul mercato. Un aumento/diminuzione del “valore” della moneta (come determinato dalla sua quantità in rapporto ai beni stessi) muta il prezzo di qualsiasi bene (il saldo algebrico, aumento/diminuzione, del suo prezzo è poi determinato dal livello di variazione di domanda/offerta di quel bene. A parità di sua domanda/offerta, una diminuzione del valore della moneta, fa aumentare il prezzo del bene). Nel complesso, quindi, (e ferme le dinamiche di cui sopra con riferimento ai singoli beni), rilevano la quantità (offerta) di beni/servizi prodotti (e il suo tasso di crescita) e la quantità/offerta di moneta (e il suo tasso di crescita rispetto al tasso di crescita dei beni). Non è decisivo che una moneta sia imposta per legge: quando gli operatori si accorgono che la sua capacità di acquisto diminuisce marcatamente, tanto da far pensare che la sua espansione sia incontrollata, tenderanno a sostituirla con altre monete più stabili. Ricordiamo che, l’autorità preposta al controllo della stabilità della moneta, è, in tutte le economie avanzate, un organo indipendente – proprio affinché non corra il rischio di essere costretto, per “legge”, ad alterare la stabilità della moneta – ma nominato dall’amministrazione statale, cui deve periodicamente rispondere, relativamente all’operato e al raggiungimento degli obiettivi stabiliti dall’amministrazione stessa (nel caso dell’euro zona è, ovviamente, la BCE). Quindi, il controllo della stabilità della moneta e del sistema finanziario è affidato ad un organo pubblico, la creazione della moneta e la determinazione del PIL reale dipendono e sono originati dalla complessa interazione (tra privati, sistema finanziario e Stato) di cui si è detto. Ne consegue che: la parte pubblica sovraintende e garantisce il sistema dei pagamenti (e, si ripete, vigila su stabilità della moneta e solvibilità del sistema bancario) e la parte privata gestisce il sistema dei pagamenti e origina tanta moneta quanta è necessaria per effettuare le transazioni e rappresentare contabilmente l’incontro tra domanda e offerta di credito.

Gerarchia economica globale delle banche
Gerarchia economica globale delle banche

E, a proposito di credito, occorre dire che: volume di scambi, di domanda e offerta di credito e PIL diventano, a questo punto, dipendenti l’uno dall’altro, fermo che nel lungo periodo è solo la crescita del PIL reale che dà “valore” sempre a quel biglietto dello spettacolo teatrale. Per meglio illustrare l’interazione tra privati, banche e Stato, con riferimento a PIL e moneta, occorre operare una finzione rappresentativa: la suddivisione della moneta in moneta/lavoro (o moneta/reddito definitivo) e moneta/credito (o moneta/anticipo reddito futuro). Ovviamente, in un’economia in cui è presente il credito in maniera pervasiva – e più è efficiente il sistema finanziario più è rilevante il credito – è difficile distinguere, nelle quotidiani transazioni, quale sia moneta/lavoro e quale sia moneta/credito. In entrambi i casi, infatti, la moneta viene utilizzata, divenendo irrilevante la provenienza, per acquistare beni, servizi e attività finanziarie. E’ vero che il credito può determinare un aumento del PIL: se ottengo un prestito bancario e compro un’automobile, quei soldi, per la parte relativa al valore aggiunto, confluiranno nel PIL. Quando però restituirò il prestito, la somma relativa sarà necessariamente sottratta ai miei risparmi o ai miei consumi e quindi quell’aumento di PIL si sarà verificato solo una volta ed anzi, per la parte relativa agli interessi, determinerà una riduzione dei consumi e del PIL a meno che il reddito non aumenterà ad un tasso superiore a quello degli interessi stessi. Mentre, infatti, la moneta/lavoro corrisponde ad un reddito attuale, la moneta/credito corrisponde unicamente ad un reddito futuro ed ipotetico. Sarebbe a dire che, quando il reddito futuro sarà effettivamente realizzato e il debitore utilizzerà la moneta/lavoro per estinguere il debito, la moneta/credito è come se non fosse mai esistita. D’altronde, non è detto che il credito alimenti sempre il PIL. Quando si compra una casa non nuova (così come quando si compra un’azione in borsa), il valore relativo all’abitazione è già stato computato all’epoca della costruzione (mentre l’acquisto di un’azione determina unicamente il trasferimento di proprietà di un bene già esistente) e, quindi, il prezzo pagato non migliorerà i conti nazionali, se non per le ulteriori somme pagate a titolo di commissione all’agenzia, al notaio, ecc. A questo punto è inevitabile fare la domanda che tutti, prima o poi, si sono fatti: un’economia, può esistere e funzionare – più o meno efficientemente – anche senza moneta? Ritengo sia possibile, ma non senza l’idea del denaro (che in quanto utilità economica è connaturato all’uomo). In pratica, un’economia senza moneta ma col denaro.
Mi spiego meglio: un’economia fondata sul baratto, infatti, esisterebbero comunque lavoro, domanda e offerta, consumi, risparmio, investimenti, credito e prezzi. Naturalmente, il valore dei beni utilizzati in un’economia fondata sul baratto, ha l’intuibile limite di essere soggetto ad eventi estranei, cioè: se mi pagano in natura, diciamo patate, il “valore” di scambio delle patate che non consumo è condizionato dalla quantità e qualità del raccolto, dagli eventi atmosferici, dalla loro deperibilità nel tempo. Si presenta, quindi, variabile ed aleatorio, con tutti i riflessi negativi sull’attività economica. Infatti, ciò che si chiede alla banca centrale, è preservare la stabilità del potere d’acquisto della moneta. Domanda finale: qual è il volume di flusso monetario di Italia ed Europa?
Qui a casa nostra, il sistema bancario italiano contribuisce alla base monetaria dell’Euro zona per circa 188 miliardi (174 miliardi di circolante più 14 di riserva obbligatoria) a fronte di 1413 miliardi di depositi soggetti a riserva e 774 di depositi non soggetti a riserva. L’intera area €uro, nel suo complesso, ha una base monetaria di 1430 miliardi, di cui 985 miliardi di circolante e 445 di riserve. L’obbligo di riserva al’1% ci spiega che il sistema bancario può concedere prestiti sino a 100 volte (1/0,01) l’importo dei depositi. Riflessione finale che chiosa il mio breve approfondimento: dal 2008, anno in cui è esplosa la crisi (crisi che, di fatto, resta soprattutto italiana ed europea), in Italia, in quale misura quel’1% è stato messo a disposizione del sistema produttivo per creare valore? Cioè, di quei 188 mld di € italiani, moltiplicati per 100, quanto è stato investito nel sistema imprese e quanto per speculare su BTP e debito governativo tricolore?

«Eternamente… ‘immobile’» La mia personale, nuova ottica sul ‘mattone’

Piramine e sequoia: eternamente "immobili!"
Piramine e sequoia: eternamente “immobili!”

Ragionando sul mercato immobiliare domestico, sulla sua ‘solidità’, sulla crisi e sul suo rilancio, verrebbe da citare la frase di Anthony Zuicker – quello di ‘ CSI’ per intenderci – presa da un suo romanzo. La frase dice:
«[…] Esistono solo due strutture al mondo in grado di resistere a qualunque terremoto: le piramidi e le sequoie»; le prime ultramillenarie e le ultime ultracentenarie, ma questo lo aggiungo io.
Orbene, partendo da questo assioma, mi chiedo: qual è lo stato dell’arte sul mattone? Cioè, se l’archetipo di ‘resistenza’ estrema è rappresentato da una sequoia o da una piramide, quali garanzie possono offrire i nostri immobili? Il loro valore, terrà conto anche del rapporto durata/resistenza? Ma il cemento, dopo un ‘n’ periodo (qualche lustro, in effetti), non ha bisogno di manutenzioni radicali, straordinarie, per usare un eufemismo?
Se tanto mi da tanto, allora, la mia personale conclusione è che: tutto ciò che differisce da una piramide o una sequoia, di fatto, non sarà mai incrollabile ed immune ai terremoti, salvo che non la si edifichi secondo tecniche antisismiche avanzatissime. Ma quanti dei nostri cespiti sono stati costruiti con tali criteri?
Pochi, molto pochi: e tutti gli altri allora? Non sarà che in Italia (ma anche in alcune nazioni europee), il costo medio a mq. risulta irragionevolmente ed irrazionalmente superiore di un buon 30-40% rispetto ad altri mercati?
Non è che negli ultimi 15/20 anni si sia speso troppo e male, investendo in maniera approssimativa ed incauta?
Non è che parte dei 5 trilioni di € in beni ‘reali’ (ricchezza media fam. in attività immobil. 2012) è finita in immobili mediocri, inalienabili o strapagati?
Ultima considerazione, la classe energetica di appartenenza: quasi tutti i cespiti si collocano in ‘classe G’, cioè l’ultima. Il che vuol dire: dispersione di calore e pessimo impatto ecologico; sicuri di aver fatto un buon affare? Scommettiamo che i costi e gli oneri di ‘adeguamento’ ed impatto ambientale saranno scaricati tutti sulle spalle dei propietari? E con i dissesti comunali e le continue tasse locali in aumento, come la mettiamo?

Alla fine dei conti, questo investimento, quanto vi sarà costato? Siete certi che, a queste condizioni, il mercato immobiliare torni dov’era prima del 2008? E se la soluzione per il futuro fosse il legno?
Chiudo con una provocazione: ma voi, avete fatto bene i vostri conti?

«Valore case: il “prezzo” per un’etica generazionale?»

(Fonte dati: UBS A.M. – focus immobiliare)

La crisi americana del 2008, il fallimento di grandi istituzioni finanziarie, la bolla immobiliare spagnola, la follia dei mutui sub-prime, l’impennata del debito privato, l’esplosione incontrollata e la minaccia dei derivati e lo smisu­rato aumento dei debiti sovrani, hanno messo in discussione molte certezze dei “massimi sistemi”. Da allora, niente è più come prima; molte economie non si sono ancora riprese: l’Italia è una di queste.
Ma mentre alcune nazioni possono rimanere “a galla” grazie ad un’econo­mia interna solida, e altre si fanno forti in ragione delle loro risorse naturali, tante altre – come i vari paesi periferici fra cui noi – arrancano pericolosamente. Nel caso Italia, complici: le mancate riforme, enormi sprechi di spesa pubblica, una programmazione economica di fatto mai attuata, ed una classe dirigente sin troppo molle da tempo immemore.
Oggi si paga il conto di un PIL negativo per troppo tempo; in una fase in cui: sale la disoccupazione, nasce la categoria degli “scoraggiati”, muoiono troppe aziende, si assottiglia paurosamente il welfare, crollano verticalmente i redditi medi (ma non solo) e, una considerevole fetta di “know-how” made in Italy, passa di mano e diventa sempre one sociale, reddituale ed economica: un nuovo punto di partenza voglio sperare!

Andamento prezzi 2012
Andamento prezzi 2012

Fatta questa debita premessa, avendo questo quadro generale a riferimento, viene da chiedersi: ma le economie domestiche che fine fanno? Quali garanzie (ometto volutamente la parola certezza perché anacronistica, oggi) si legano al patrimo­nio degli italiani? Ebbene, intanto diciamo che, per patrimonio, voglio intendere – in particolare – quello immo­biliare. Ma c’è anche il risparmio mobiliare, fatto di azioni, libretti, buoni fruttiferi e Btp. Ed un’infinita varietà di illusioni ed ADM: “armi di distruzione di massa!”
Questa volta mi concentrerò sui valori immobiliari, un asset a cui gli italiani sembrano tanto affezionati. O forse non è più così? Be’, questo si vedrà!..
Intanto va detto chiaramente che, l’attuale momento congiunturale, ci mostra un mercato asfittico, in cui l’offerta appare paurosamente disallineata alla domanda; questo come minimo… Ma l’ampiezza della “forbice dei prezzi”, è solo l’effetto di una ricorrenza ciclica (e scusate l’eufemismo) oppure il segnale che si è rotto qualcosa? Che forse l’Italia è fin troppo… “immobile?”
Anche questo si vedrà in seguito. Adesso mi ripropongo di analizzare i fatti. Anzi, di fare delle riflessioni sul sentiment generale, ovvero: paure ed inquietudini che scaturiscono dal crollo dei prezzi delle case.
Sicché, a tal uopo, bisogna mettere un po’ in discussione certi nostri retaggi; ridefinire cause, scelte e priorità. Per farlo, è ne­cessario porsi delle domande. Allora, tanto per cominciare: perché la gente è così ansiosa di veder salire i prezzi delle case, senza contare che l’alloggio è una delle loro più grandi voci di spesa? Pensate sia una battuta? No, non lo è, ma intanto… provate a rifletterci su.

Andamento prezzi nel tempo
Andamento prezzi nel tempo

Debbo dire che, ad una prima impressione, questa domanda è apparsa tanto ovvia quanto originale e, nella ricerca di una credibile e condivisibile risposta, non ho esitato a confrontarmi con chi ben conosce questo mercato. Ed ecco le conclusioni finale: i proprietari delle case sono sì felici di vedere il valore del loro “mattone” crescere. Ma siamo sicuri che sia un’aspettativa credibile ed auspicabile? Cioè, al di là delle mere valutazioni e speranze indi­viduali, gli occhi dell’economia dei mercati, come giudicano questa variabile “reale”? In effetti, dal punto di vista dell’economia globale, il valore degli immobili, può crescere solo se ogni generazione è disposta ed è in grado di pagare più di quella precedente. Es: una casa di 100 mq. acquistata nei primi anni ’70, costava meno di 20 milioni di vecchie £ire. Oggi decisamente troppo di più; le nuove generazioni sembrano un po’ soffrire del momento e… “non sono in grado di pagarla più della generazione precedente”. Forse, la casa di proprietà, non è più una priorità. (scusate il bisticcio cacofonico)
A complicare le cose ci si mette pure la politica che, con le sue scelte “inter­ventiste”, tenta di scongiurare un ulteriore crollo dei prezzi, palesando un’ansia che si taglia col coltello. Ma costoro commettono un errore: rischia­no di confondere il sintomo con la causa. Nel senso che, “un’economia più forte genera sì prezzi delle case elevati, ma i prezzi delle case più alti non ge­nerano necessariamente un’economia più forte!” (citaz.)
Le altre domande insidiose – quelle che potrebbero incrinare le nostre certezze – potrebbero essere: a qualcuno farebbe piacere se il prezzo delle au­tomobili aumentasse? (tranne i costruttori di automobili ovviamente) Chi vorrebbe il prezzo del cibo più alto? (a parte gli agricoltori); chi vuole vedere salire il prezzo del petrolio? (tranne i produttori di petrolio): praticamente nessuno!
Quindi, per conseguenza: chi vuole il prezzo delle case più alto? Be’, per qualche ragione più o meno comprensibile, quasi tutti.  Ma la gente che ragiona così, è consapevole che vedersi aumentare il valore dell’immobile, implica l’aumento contestuale anche della loro più grande voce di spesa? Questo comportamento non collima con l’ottica dell’economia globale, nel senso: chi non possiede una casa, ma vorrebbe acquistarne una, si sente decisamente frustrato ogni volta che i prezzi delle case salgono. Lo stesso vale per chi ne ha una, ma perché ne vorrebbe un’altra più grande o migliore, però si rende conto che, essendo più cara, è sempre di più fuori portata. Mi spiego meglio: dal punto di vista di chi detta le regole sul mercato, occorre considerare se, il positivo “effetto ricchezza” sui proprietari di casa, superi l’effetto ricchezza negativo sui potenziali acquirenti. Cioè, i prezzi delle case sono determinati dalle operazioni eseguite sul momento: le case si vendono, in media, circa ogni sette anni negli Stati Uniti. Così, i prezzi vengono determinati dal 15% delle case compravendute, mentre l’effetto ricchezza ricade sul restante 85%. Il risultato è “l’illusione del denaro”, ossia: se tutti i proprietari di casa im­provvisamente cercassero di incassare l’aumento dei prezzi delle case, si può essere abbastanza sicuri che gli stessi crollerebbero. E potete giurarci che, chi sta progettando di usare la sua casa per finanziarsi la pensione, deve tenere a mente che può esserci un sacco di altre persone con lo stesso piano: vendere le proprie case allo stesso tempo. Questa falsa promessa, su un futuro guadagno, accompagna l’effetto ricchezza negativo di oggi. Vale a dire che, l’aumento dei prezzi delle case in­fluenza anche l’economia attraverso un effetto collaterale: i proprietari di casa possono chiedere un prestito garantito dalla loro casa, a tassi di interesse più bassi rispetto a prestiti non garantiti come carte di credito. C’è però uno spia­cevole altro lato della medaglia: la riduzione del tasso di risparmio più veloce di quanto sarebbe accaduto diversamente. Questo significa più debito, che aggrava l’insostenibilità del sempre crescente prezzo delle case. Ma se l’aumento dei prezzi non è più sostenibile, perché i prezzi delle case sembrano sempre salire rispetto al reddito? A metà degli anni ’90, il prezzo di una casa media è stato di circa 4 volte il reddito mediano negli Stati Uniti e circa 4,5 volte nel Regno Unito. Tali rapporti sono saliti fino a 5 e 8 volte il reddito, rispettivamente, al culmine del boom immobiliare di ciascun paese. Gli stessi rapporti, da allora, sono diminuiti ma restano ben al di sopra i livelli pre-boom. La maggior parte delle persone accende un mutuo, sicché: l’interesse è il vero “prezzo” di acquisto di una casa, mentre il capitale è sem­plicemente lo scambio di un bene, sul vostro conto in banca (i contanti) per un altro bene (patrimonio netto: casa vostra). I rischi che ci si assume cambiano, perché si possiede un’abitazione invece di denaro contante.
Un mutuo al tasso del 10%, con il pagamento di 1.000$ mensili (interessi e capitale) a 25 anni, può consentire l’acquisto di una casa del valore di 110.000$. Con un mutuo al 5%, lo stesso pagamento mensile, può offrire una casa del valore di 169.000$. Morale: per lo stesso pagamento si ottiene una casa più costosa quando i tassi ipotecari diminuiscono. (sai che scoperta!)
Perché, allora, la politica appare così ansiosa di evitare che i prezzi delle case crollino? Forse perché quando i prezzi delle case scendono, le persone possono ritrovarsi un’ipoteca che può valere più delle loro stesse case? Forse perché questa sarebbe la dimostrazione che, l’etica ed il rischio morale delle banche, hanno fallito? Possedere un “patrimonio netto negativo”, significa che, al momento, non si è in grado di vendere la casa, perché non ce ne sarebbe abbastanza per estinguere il mutuo e, non vendendo, si corre il rischio di restare intrappolati pagando un mutuo che non ci si può permettere.
Come si diceva prima, la politica, con le sue azioni mirate, tentando di so­stenere i prezzi, rischia di commettere un errore e fare confusione: scambiare un sintomo di crescita con una causa di crescita.
Quando l’economia va bene o l’ottimismo vola, le persone si sentiranno più sicure circa il loro reddito futuro, quindi saranno disposti a spendere di più. Questo può giustificare l’aumento del prezzo, ma questo genere di interventi possono anche incoraggiare le persone ad assumere più debito di quanto giu­stifichi il loro reddito. Tale politica è un’illusione perché, come si diceva poc’anzi: “una forte economia genera prezzi delle case elevati, ma i prezzi delle case più alti non generano un’economia più forte!”
Concludendo, alla luce delle varie mie rflessioni qui condivise, qual è la vostra opinione: la crescita del valore immobiliare, è o non è un plusvalore? Come avrete intuito dalla lettura, la mia opinione, è fra queste righe.

«Real-Estate Italia: casa tua in che “classe” è?»

Il mercato immobiliare domestico sta vivendo, probabilmente, la sua più drammatica stagione. E, sempre parlando in termini di ragionevoli ipotesi, il difficile momento non è ancora destinato ad esaurirsi. Forse proseguirà anche per tutto il 2014. E, come se non bastasse, già da tempo incombe su tutto il settore una pericolosa spada di Damocle: la certificazione della classe energetica sugli immobili!
Da gennaio 2012 è legge! Tuttavia… il cammino per mettersi in regola sembra ancora lungo. Analizzando i dati ufficiali, attualmente disponibili, emerge che poco più del 13% degli immobili in affitto o vendita possiede il certificato di prestazione energetica, nonostante sia obbligatorio. Un tendenza che cresce, ma troppo lentamente, visto che, nei primi giorni di gennaio 2012, solamente il 4,7% delle offerte era in regola, ma possiamo sicuramente parlare di un miglioramento. Sono le differenze tra regioni a mostrare come ci siano reazioni distinte nell’applicare normativa. Se nel Nord Est, la percentuale di proposte dotati di certificazione energetica è del 18,9%, e nel Nord Ovest è del 15,6%, le cose peggiorano nell’Italia centrale, in cui si arriva all’8,8% e in quella meridionale, in cui non si arriva nemmeno al 4%. Le province, poi, con la percentuale maggiore di trattative “certificate” sono Bolzano (con il 25,6%) e Trento (con il 22%). La provincia di Milano arriva all’11,3%, quella di Torino al 10,2% e quella di Roma al 5,2%; fanalino di coda della classifica è la provincia di Palermo, che non arriva nemmeno all’1%. Eppure, senza una carta d’identità energetica, vista anche la tremenda congiuntura, perché ci si ostina ad eludere questa normativa? La paura, forse, di generare un plafond di immobili invendibili e/o destinati ad una pesante svalutazione? Come mai queste differenze?Forse il periodo di “vacche magre” impedisce, a parecchi proprietari, di mettersi in regola? Quegli stessi titolari già pesantemente tartassati sulle loro case? Be’, intanto cominciamo dalle differenze: ad oggi l’unica regione che sanziona il mancato inserimento che, lo ricordiamo è obbligatorio è la Lombardia (sono previste multe da 3.000 a 5.000 euro). Le altre regioni non si sono ancora pronunciate in merito. Ma è ragionevole supporre che questo gap sanzionatorio sarà colmato a breve, date le circostanze economiche o il vuoto delle casse comunali.
In questa fase di incertezza i problemi maggiori li hanno i privati: solo l’1,5% delle loro proposte reca l’indicazione energetica dell’immobile, contro il 12,9% degli annunci delle agenzie. Va detto, però, che sono valide solo quelle inserzioni che, oltre alla classe energetica, riportano anche l’indice di prestazione energetica dell’immobile; questo valore si estrapola dall’attestato di certificazione e rende di conseguenza irregolari tutti quegli immobili che, attraverso una procedura di autocertificazione, erano stati collocati in maniera automatica nella classe G, la peggiore in assoluto. Da qui, dunque, una netta discriminante sul valore dei cespiti che in futuro governerà le scelte degli acquirenti.
Obiettivo dichiarato della normativa, è conoscere lo stato degli immobili in Italia e, di conseguenza, fornire delle risposte alla crisi energetica attuale, percepita come un problema serio per la nazione. L’Italia non ha ancora una sua politica energetica, né in passato se n’è mai premurata di prenderla in considerazione, ma non sapere nemmeno quanto consumano gli immobili è una lacuna che oggi non è più accettabile.
Difatti, le verifiche su un primo campione di certificazioni, ci dicono che il 24% degli immobili censiti, appartiene alla classe C, mentre una percentuale identica si trova nella classe G, la peggiore in assoluto: in questa categoria ci sono gli immobili più vecchi, quelli che non potrebbero arrivare in classe A nemmeno con radicali ristrutturazioni.
In ogni caso, ritengo opportuno chiarire una cosa: la classificazione energetica di un immobile non determina, da sola, sensibili variazioni di prezzo, anche perché è piuttosto complesso separare il singolo fattore dalle condizioni generali dell’immobile. E’ altresì anche vero che, immobili simili ma appartenenti a classi energetiche differenti, possono avere un prezzo di vendita che può variare fino al 30%, a seconda che siano in prima o in ultima classe. Un ragionamento analogo vale per gli immobili in locazione: se due appartamenti sono simili per dimensioni, stato e zona, occorre considerare che, una diversa classe energetica di appartenenza, dovrà generare per forza distinti canoni di fitto giacché, la stessa, avrà ripercussioni più o meno dirette sulle bollette e le altre utenze, ad oggi, sempre più care. Anche in funzione dell’elevato costo energetico che si ripercuote sui paesi importatori.
Dunque, in conclusione… quale scenario si aprirà in Italia nei prossimi 18/24 mesi? Supereremo questa difficile prova di maturità? Il mercato immobiliare domestico, nell’immediato futuro, sarà più coerente con il cotesto socio-patrimoniale? Il concetto di proprietà, subirà una trasformazione?
Difficile, oggi, trovare plausibili risposte: troppe le nebbie e le incertezze addensate all’orizzonte. Occorre prima una minima schiarita!